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Escuche los consejos de su agente de Bienes Raíces, propóngale mantener las discusiones e información en reserva, así mismo escuche su propio instinto al decidir un precio justo y acorde al mercado, que sea atractivo para el vendedor. El cálculo de su oferta debe incluir varios factores: a cuánto se venden las viviendas en el área, el estado de la vivienda, el tiempo que lleva en el mercado, las condiciones de financiación y la situación del vendedor. Además, prepárese para negociar concesiones mutuas, una práctica muy común cuando se trata de la compraventa de una vivienda. El comprador y el vendedor podrán avanzar y retroceder hasta ponerse de acuerdo en un precio, que sea conveniente para las dos partes.
El Scrow, es el dinero entregado para demostrar su intención de comprar una vivienda. Debe ser lo suficientemente sustancial como para demostrar buena fe y generalmente se trata del 1% al 5% del precio de compra (aunque el monto puede variar según las costumbres y condiciones locales). Si su oferta es aceptada, el Scrow se convierte en parte del pago inicial. Si la oferta es rechazada, se le devuelve el dinero. Si usted se echa para atrás, podría perder el derecho a la totalidad del monto.
Tengo licencia activa en todo el estado de Florida en el sur de Estados Unidos. Me enfoco en áreas de Florida Central, principalmente en Orlando y sus alrededores en ciudades como: Altamonte, Winter Park, Longwood, Maitland, Deltona, Daytona, Downtown Orlando, Lake Nona, Winter Heaven, Windermere, Hunters Creek, Ocoee, Dr Phillips, Kissimmee, Lake Buena Vista, Celebration, Davenport, Clermont y muchas más.
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En términos generales, una hipoteca es un préstamo obtenido para adquirir un Bien Raíz. La "hipoteca" en sí es un agravio (una carga legal) sobre la vivienda o propiedad que asegura la promesa de pago de la deuda. Todas las hipotecas poseen dos características en común: capital e interés.
La relación préstamo a valor es el monto del préstamo comparado con el precio o el valor de tasación de la vivienda que va a adquirir. Cada préstamo posee un límite LTV específico. Por ejemplo: con un préstamo LTV del 95% sobre un vivienda tasada en $50,000, podría pedir un préstamo de hasta $47,500 (95% de $50.000), y debería abonar $2,500 como pago inicial. La relación préstamo a valor refleja el monto del capital que los prestatarios poseen en sus viviendas. Cuanto mayor es el LTV, menor es la cantidad de dinero en efectivo que los compradores de viviendas deben abonar de sus propias reservas o ahorros. Por lo tanto, para proteger a las entidades crediticias contra la pérdida potencial en caso de cesación de pago, los préstamos con LTV más altos (80% o más) generalmente exigen una póliza de seguro hipotecario.
Sí. En la actualidad, las entidades crediticias ofrecen distintas opciones de hipotecas accesibles que pueden ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a superar los obstáculos que dificultaban la adquisición de una casa en el pasado. Ahora, las entidades crediticias podrían estar en condiciones de ayudar a los compradores que no poseen una gran suma de dinero ahorrado para el pago inicial y los gastos de cierre, que presentan un historial crediticio pobre o nulo, que poseen una deuda a largo plazo importante, o que han experimentado irregularidades en sus ingresos.
Sí. Al enviar dinero adicional cada mes o al realizar un pago adicional al final del año, puede acelerar el proceso de pago del préstamo. Cuando envía dinero adicional, asegúrese de indicar que la diferencia del pago se debe aplicar al capital. La mayoría de las entidades crediticias permiten la cancelación anticipada de los préstamos, aunque exigen el pago de una penalidad por pago anticipado. Para más información, consulte a su entidad crediticia.
Actualmente existen opciones de hipotecas que exigen un pago inicial que comienza desde el 3.5% ó 5% Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el monto del préstamo y mayor su capital. Cuando considere el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los gastos de cierre, la mudanza y, posiblemente, las reparaciones y la decoración.
El monto del pago inicial, el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés.
El pago mensual de la hipoteca cubre, principalmente, el pago del capital e intereses. Sin embargo, la mayoría de las entidades crediticias también incluyen los impuestos locales a los Bienes Raíces, el seguro del propietario y el seguro hipotecario (si corresponde).
Si las tasas de interés caen significativamente, podría considerar la refinanciación. La mayoría de los expertos coinciden en que, si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener una tasa del 2% por debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo, la refinanciación podría involucrar el pago de muchos de los gastos abonados al cierre original, más los costos de iniciación y solicitud de préstamo.
Si las tasas de interés caen significativamente, podría considerar la refinanciación. La mayoría de los expertos coinciden en que, si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener una tasa del 2% por debajo de la actual, le conviene refinanciar. Sin embargo, la refinanciación podría involucrar el pago de muchos de los gastos abonados al cierre original, más los costos de iniciación y solicitud de préstamo.
Los puntos de descuento le permiten bajar la tasa de interés. Básicamente, se trata de interés pagado por anticipado y cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Generalmente, por cada punto pagado en una hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o 0.125) de un punto porcentual. Cuando busque préstamos, solicite a las entidades crediticias una tasa de interés con 0 puntos y observe cuánto baja la tasa con cada punto pagado. Los puntos de descuentos son convenientes si planea estar en la vivienda durante bastante tiempo, ya que pueden reducir el pago mensual del préstamo. Los puntos son deducibles de impuestos cuando adquiere una vivienda y podría negociar con el vendedor que él pague algunos de ellos.
La cuenta de depósito en garantía es establecida por la entidad crediticia y en ella se aparta una porción de su pago hipotecario mensual para cubrir los costos anuales del seguro del propietario, el seguro hipotecario (si corresponde) y los impuestos sobre la propiedad. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que el dinero estará siempre disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar el impuesto sobre la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de no ser multado por el pago fuera de término, dado que es la responsabilidad de la entidad crediticia efectuar estos pagos.
El primer paso para obtener un préstamo es completar la solicitud de préstamo. Y aunque cada caso es muy particular, por lo general, necesitará la siguiente documentación:
Durante el proceso de solicitud, la entidad crediticia solicitará un informe de su historial crediticio y una tasación realizada por un profesional de la propiedad que desea adquirir. El proceso de solicitud por lo general demora de una a seis semanas.
Elija la entidad crediticia con cuidado. Tenga en cuenta la estabilidad financiera y una reputación de satisfacción al cliente. Asegúrese de elegir una compañía que le brinde asesoramiento útil y que lo haga sentir a gusto. Es preferible una entidad crediticia con autoridad para aprobar y procesar su préstamo localmente, ya que le será más sencillo controlar el estado de la solicitud y formular preguntas. Además, resulta beneficioso cuando la entidad crediticia conoce las condiciones y los valores de las viviendas en el área local. Investigue y consulte con sus familiares, amigos y agente de bienes raíces.
La precalificación es una manera informal de averiguar cuánto dinero puede pedir prestado. Puede ser "precalificado" por teléfono, sin completar ninguna solicitud, informando a una entidad crediticia sus ingresos, sus deudas a largo plazo y el monto del pago inicial que está en condiciones de realizar. Esto no implica ninguna obligación y lo ayuda a establecer el monto aproximado del que podría disponer para comprar una vivienda.
La preaprobación es el compromiso formal de una entidad crediticia de efectuarle un préstamo. Incluye reunir los registros financieros según sea su caso y pasar por un proceso de aprobación preliminar. La preaprobación le da una idea definida de lo que puede gastar y demuestra a los vendedores sus intenciones de compra.
Existen tres compañías de información crediticia principales: Equifax, Experian y Trans Union. Para obtener su informe crediticio sólo tiene que llamar y solicitarlo. Una vez que recibe el informe, verifique su exactitud. Revise las columnas "límite máximo de crédito", "préstamo total" y "vencimientos atrasados". Se recomienda obtener copias de las tres compañías para asegurarse de que no existan errores, ya que cualquiera de ellas podría proporcionar un informe a su entidad crediticia. El costo de emisión de los informes de crédito varía entre $5 y $20, o aves son gratis. Para obtener más información, comuníquese con las compañías de información a los números siguientes.
COMPAÑÍAS DE INFORMACIÓN CREDITICIA
Nombre de la compañía
Número telefónico
Experian (888) 524-3666
Equifax (800) 685-1111
Trans Union (800) 916-8800
Los errores sencillos se corrigen fácilmente escribiendo a la compañía de información, señalando el error y proporcionando una prueba del mismo. También puede solicitar que incluyan sus propias explicaciones del problema. Por ejemplo, si efectuó un pago con posterioridad al vencimiento a raíz de una enfermedad, explique esa razón para el registro. Las entidades crediticias generalmente son comprensivas respecto a los problemas legítimos.
La calificación crediticia es un número, basado en su historial crediticio, que representa la posibilidad de que no sea capaz de cancelar un préstamo. Las entidades crediticias la utilizan para determinar su aptitud para obtener un préstamo hipotecario. Cuanto mejor sea la calificación, mayores serán sus posibilidades de obtener un préstamo. Para más información, consulte a su agente de Bienes Raíces.
No existen maneras sencillas de mejorar la calificación crediticia, pero puede trabajar para mantenerla dentro de los límites aceptables manteniendo un buen historial crediticio. Esto significa pagar sus facturas en término y no contraer demasiadas obligaciones financieras comprando más de lo que puede pagar. En algunos casos podrá buscar asesoría de Compañías que se dedican a reparación de créditos.
Su situación personal determinará el mejor tipo de préstamo para usted. Con sólo formularse algunas preguntas, puede ayudar a reducir el ámbito de la búsqueda entre las numerosas opciones disponibles y determinar cuál es el mejor préstamo para usted.
Su Agente Inmobiliario junto con su equipo, puede ayudarlo a utilizar las respuestas a preguntas como éstas para decidir qué tipo de préstamo se adapta mejor a sus necesidades.
RESPA es la sigla en inglés de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (Real Estate Settlement Procedures Act). Exige a las entidades crediticias poner a disposición de los potenciales clientes la información durante el proceso hipotecario. De esta manera, se protege a los prestatarios contra los abusos de las entidades crediticias. RESPA exige que las entidades crediticias informen a los prestatarios acerca de la totalidad de los gastos de cierre, los servicios de las entidades crediticias y las prácticas relacionadas con las cuentas de depósito en garantía, y las relaciones comerciales entre los proveedores de servicios de cierre y otras partes de la operación.
Para obtener más información, visite RESPA, o llame al (800) 569-4287 para obtener asesoramiento local.
Es una estimación que enumera todos los gastos pagados antes del cierre, todos los gastos de cierre y los costos de la cuenta de depósito en garantía que deberá afrontar para adquirir una vivienda. La entidad crediticia se lo deberá proporcionar dentro de los tres días de presentada su solicitud, para que pueda evaluar el préstamo con exactitud.
Las entidades crediticias no pueden discriminar de ninguna manera a ningún prestatario potencial. Si considera que una entidad crediticia se niega a prestarle sus servicios a raíz de su raza, color, nacionalidad, religión, sexo, situación familiar o discapacidad, comuníquese con la Oficina de Equidad de Vivienda de HUD (HUD's Office of Fair Housing) al (800) 669-9777 (o al (800) 927-9275 para las personas con problemas auditivos).
Para asegurarse de no ser víctima de un fraude, siga todos estos pasos al solicitar un préstamo:
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Sí. Al momento del cierre será necesario contar con una póliza de seguro del propietario (o con el recibo de pago de la misma), de manera que deberá hacer los arreglos necesarios con anticipación a ese día. Además, la participación del agente de seguros en las primeras etapas del proceso de compra de la vivienda podría permitirle ahorrar dinero. Los agentes de seguros son una valiosa fuente de información acerca de la seguridad de las viviendas y pueden darle consejos útiles sobre cómo mantener bajas las primas de seguro.
Asegúrese de averiguar en varias compañías de seguros. Además, considere el costo del seguro cuando vea viviendas. Las viviendas más nuevas y las construidas con materiales como ladrillo tienden a tener primas menores. Tenga en cuenta evitar áreas propensas a desastres naturales, como inundaciones. Elija una vivienda con un hidrante contra incendios o un departamento de bomberos en las inmediaciones. Así mismo en Florida hay programas que alivian el pago de este rubro, y protegen tu inversión.
Su agente de Bienes Raíces o entidad crediticia pueden ayudarlo a responder ésta pregunta. Si vive en una llanura anegadiza, la entidad crediticia le exigirá un seguro contra inundaciones antes de otorgarle el préstamo. Sin embargo, si vive cerca de una llanura anegadiza, podrá decidir usted mismo si desea un seguro contra inundaciones o no para su vivienda. Trabaje junto con un agente de seguros para elaborar una póliza que se adapte a sus necesidades.
Su agente de Bienes Raíces lo ayudará a realizar una oferta, y todo el papeleo requerido para poder ofertar, que incluirá la siguiente información:
• Descripción legal completa de la propiedad.
• Pago inicial y detalles de la financiación.
• Precio que usted ofrece.
• Fecha propuesta de cierre.
• Período de validez de la oferta.
• Detalles de la transacción en general.
• Otros temas relacionados a la venta.
Recuerde que un compromiso de venta depende de la negociación de un contrato satisfactorio con el vendedor, y no sólo de la realización de una oferta.
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